Vor welchen Aufgaben steht die Bauindustrie 2019? Dr. Andrea Maessen, Senior Partner und Global Head of Construction bei Simon-Kucher & Partners, und Sebastian Strasmann, Partner, analysieren fünf Herausforderungen, die Unternehmen der Bauindustrie 2019 bewältigen sollten, um Wachstum, Umsatz und Gewinn nachhaltig zu steigern. Foto: Pixabay/jarmoluk

Ungenutztes Wohnraumpotenzial

Eine „Deutschland-Inventur“ bei Nicht-Wohngebäuden der Technischen Universität Darmstadt und des Pestel-Instituts ergibt erhebliche Wohnraum-Potenziale durch Aufstockung und Umnutzung. Über eine Million neue Wohnungen sind laut einer aktuellen Studie in urbanen Lagen möglich.

Deutschland habe kein Wohnungsproblem, sondern ein Wohnungsverteilungsproblem. „Eine zentrale Frage ist: Wie kann Wohnraum da entstehen, wo er benötigt wird“, sagte Prof. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt auf einer Pressekonferenz Ende Februar in Berlin. Lösungsvorschläge bietet die „Deutschland-Studie 2019“ der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts (Hannover). Die Wissenschaftler haben dazu die Gebäude und Fehlflächen (Brachflächen, Fehlbebauungen, fehlgenutzte Flächen und so weiter) – auch durch die Auswertung von Luftbildern – analysiert und eine „Deutschland-Inventur“ bei den Immobilien und versiegelten Grundstücken gemacht. Dass das Thema in der Öffentlichkeit eine große Aufmerksamkeit erfährt, zeigte sich am voll besetzten Raum im Haus der Bundespressekonferenz. Im Fokus der Presseveranstaltung: Nichtwohngebäude. „Büro- und Geschäftshäuser sowie eingeschossige Discounter mit ihren Parkplätzen bieten ein enormes Potenzial für zusätzliche Wohnungen – durch Nachverdichtung wie Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlflächen. Zusätzlich lässt sich eine Auswahl an öffentlichen Verwaltungsgebäuden für neuen bezahlbaren Wohnraum nutzen. Ressourcen für durchaus attraktiven Wohnraum bieten zudem innerstädtische Parkhäuser“, so Tichelmann. Durch die sich verändernde Mobilität würden sich künftig weitere Potenziale wie vorhandene Tankstellen- und Parkplatzflächen ergeben. Außerdem sei weiterhin eine Offensive bei der Dachaufstockung von Wohngebäuden nötig.

In Berlin präsentierten die TU Darmstadt und das Pestel-Institut den anwesenden Journalisten konkrete Zahlen dazu und stellten die Deutschland-Studie 2019 „Wohnraum-Potenziale in urbanen Lagen – Aufstockung und Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden“ vor. Demnach ließen sich bundesweit 560 000 Wohneinheiten allein durch die Dachaufstockung von Bürokomplexen und Verwaltungsgebäuden erreichen. Und wo früher einmal Büros und Behörden untergebracht waren, würden leerstehende Gebäude heute ein Potenzial von weiteren 350.000 Wohnungen bieten. „Die Umwandlung von Bürotürmen in Wohngebäude im Rahmen einer Nachverdichtung ist architektonisch eine unglaublich spannende Herausforderungen“, sagte Tichelmann.

Auf den innerstädtischen Flächen der zwanzig größten Lebensmittelmarkt- und Discounterketten sehen die Forscher ein weiteres Potenzial von rund 400 000 Wohnungen. „Hier geht es um sehr attraktive Lagen in Städten“, betonte Tichelmann. Für diesen neuen Mix „Nahversorgung & Wohnen“ sei in der Regel ein anderes bauliches Konzept erforderlich. Demzufolge seien dann Lagerflächen und Parkplätze unterirdisch angeordnet und die ursprünglichen Flächen könnten für den Markt-Wohn-Komplex genutzt werden. Allein in Berlin bieten sich 330 eingeschossige Lebensmittelmärkte an, so die Studie. So könnten in der Bundeshauptstadt zwischen 20.000 und 36.000 neue Wohnungen in attraktiven Lagen entstehen – und gleichzeitig das gesamte Wohn-Umfeld verbessert werden.

Selbst City-Parkhäuser bieten Platz für Wohnungen: Wird das oberste Parkdeck aufgestockt, geht die Studie von mindestens 20 000 zusätzlichen Wohneinheiten bundesweit aus, alles „Wohn-Parkhäuser“ in guten Innenstadtlagen.

1,2 Millionen neue Wohnungen

Insgesamt kommen die Wissenschaftler damit auf mehr als 1,2 Millionen Wohnungen, die bundesweit durch das „Wohnbar-Machen“ von Nicht-Wohngebäuden entstehen könnten. Hinzu kommen noch einmal zwischen 1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen, die durch die Dachaufstockung von vorhandenen Wohngebäuden der 50er- bis 90er-Jahre möglich wären. Dies gehe aus der vorhergehenden Deutschland-Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts hervor.

Den in Berlin präsentierten Zahlen lägen konservative Annahmen von Mengen, Flächen und Verdichtungsschlüsseln zugrunde, wie Tichelmann betonte. Grundsätzlich ginge es auch darum, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Erschließung neuer Wohneinheiten verursache geringere Kosten als Neubauten, merkte der Wissenschaftler in dem Zusammenhang an. „Denn die externe und interne Infrastruktur ist bei Aufstockungen und einer verdichteten Ausnutzung bebauter Grundstücke bereits vorhanden.“ Zusätzliches – und gerade in Städten mit hohen Mieten – teures Bauland sei dazu nicht erforderlich. Ein zentraler ökonomischer Vorteil der Aufstockung gegenüber dem Neubau liege somit in der Einsparung der Grundstückskosten. Dass neue Wohneinheiten in attraktiven Innenstädten vor allem zahlungskräftigere Bevölkerungsschichten anlocken, wollte Tichelmann auf Nachfrage eines Journalisten nicht grundsätzlich verneinen. „Wir reden hier von Premiumflächen, allerdings geht es auch darum, den Wohnungsmarkt in Städten wie Berlin, Düsseldorf oder München zu erweitern und somit einer Sättigung zuzuführen.“

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Zu Baustoffmarkt

Präsentierten die Studie: (v. l.): Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Holger Ortleb, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Gipsindustrie, Professor Karsten Tichelmann, TU Darmstadt, Mat

Baupolitische Forderungen

Dass es notwendig ist, die auf der Pressekonferenz aufgezeigten Wohnungsbau-Reserven effektiv zu nutzen, liegt für die Wissenschaftler auf der Hand: „Bundesweit fehlen über eine Million Wohnungen. Allein in Berlin liegt das Defizit bei 92 000 Wohnungen“, sagte der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. Derzeit müssten jährlich bundesweit rund 400 000 Wohnungen neu gebaut werden. Branchen-Insider gehen allerdings davon aus, dass im gesamten letzten Jahr weniger als 300 000 neue Wohnungen entstanden sind.

Um die brachliegenden Potenziale für den Wohnungsbau zu nutzen, müssen sich die politischen Rahmenbedingungen verändern. Das fordern 16 Verbände und Organisationen der Bau- und Immobilienbranche, zu denen auch der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) gemeinsam mit WIR für Ausbau und Trockenbau (WIR) gehören, die die Deutschland-Studie 2019 bei der TU Darmstadt und dem Pestel-Institut in Auftrag gegeben haben. Notwendig seien Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht. So müsse beispielsweise eine Überschreitung der Geschossflächenzahl, die häufig auf vor Jahrzehnten erlassene Vorschriften zurückgeht, bei Dachaufstockungen zulässig sein. Auch bei Trauf- und Firsthöhen sei Flexibilität notwendig. „Wir brauchen weniger bürokratische Hürden und mehr Bereitschaft zu guten, konzeptionellen Lösungen. Dabei wären auch zentrale Anlaufstellen als Ansprechpartner wichtig“, so Holger Ortleb, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Gipsindustrie, und Koordinator des Verbändebündnisses. Er spricht sich zudem dafür aus, Anforderungen wie Stellplatzforderungen flexibel und für den Einzelfall zu gestalten.

Aber auch finanzielle Anreize seien notwendig: So macht sich das Verbändebündnis dafür stark, die Abschreibung von derzeit 2 Prozent bei Dachaufstockungen und der Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden auf einen AfA-Satz von 4 bis 5 Prozent anzuheben. Nur so gelinge es, private Investoren verstärkt für Aufstockungen und Umwandlungen zu gewinnen. Für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften sollte es eine Investitionszulage von 15 Prozent geben. Zudem spricht sich das Verbändebündnis für eine verbesserte Förderung des Mietwohnungsbaus und für gezielte KfW-Förderprogramme aus.

In dem Verbändebündnis zusammengeschlossen haben sich: die Bundesarchitektenkammer (BAK), die Bundesingenieurkammer (BingK), die Wohnungswirtschaft Deutschland (GdW), der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB), der Immobilienverband Deutschland (IVD), Haus & Grund, der Verband Privater Bauherren (VPB), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), WIR für Ausbau und Trockenbau (WIR), die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), der Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden (bbs), der Deutsche Säge- und Holzindustrie Bundesverband (DeSH), der Fachverband Mineralwolleindustrie (FMI), der Bundesverband Flachglas (BF), der Verband Fenster und Fassade (VFF) und der das Bündnis koordinierende Bundesverband der Gipsindustrie (GIPS).