Junge, talentierte Menschen möchten flexibler arbeiten, kommunikativer und gesünder. Wollen Bürogebäude für die Zukunft bestehen, müssen sich Investoren auf Smart Building einstellen und intelligent planen. Wie das gelingen kann, beweist der internationale Projektentwickler HB Reavis mit seinem Projekt DSTRCT.BERLIN. Lesen Sie hier den Teil 3 unserer Smarten Seriein der Langversion.
Bärbel Rechenbach
Oliver Fuchs hat schon zahlreiche Office-Konzepte mit entwickelt. Doch das DSTRCT.Berlin des Workspace-Anbieters HB Reavis stellt für ihn als Projektleiter noch eine ganz andere Hausnummer dar. Drei denkmalgeschützte Fabrikhallen des einstigen Zentralviehhofs und ein Hightech-Bürogebäude gleich nebenan gilt es hier in Einklang zu bringen. Und das in kürzester Zeit. 2018 erwarb der Investor dafür die letzte freie Fläche auf dem insgesamt 50 Hektar großen Industriegelände an der Landsberger Allee, zwischen Bahngelände, Wohngebäuden, Supermarkt und Gewerbe. Gemeinsam mit dem Berliner Architekturbüro Gewers und Pudewill sowie der Denkmalschutzbehörde soll das Vorhaben noch in diesem Jahr stehen und ein neues Berliner Szeneviertel kreiert, in dem gearbeitet, gelebt und gefeiert wird, wo Kultur zu Hause ist. Und das an geschichtsträchtiger Stelle, auf einem ehemaligen Industriestandort mitten in der Stadt.
Hier eröffnete im Jahr 1881 auf Betreiben Rudolf Virchows hin ein Zentralvieh- und Schlachthof, um das unhygienische Schlachten in den Berliner Hinterhöfen zu beenden. Über die Jahre expandierte der Ort mehr und mehr. Ein Großteil der Gebäude wurde im Zweiten Weltkrieg zerstört und danach wieder instandgesetzt für die erneute Nutzung als Schlachthof bis zur Wende. In den 1990ern entstanden viele Ideen, wie die Industriebrache bebaut werden kann. Doch lange passierte nichts. Erst in den vergangenen Jahren wurde wieder in das riesige Gelände investiert. Seit zwei Jahren nun auch in das Großprojekt „DSTRCT.Berlin“, angelehnt an den Namen des New Yorker Fleischereiviertels „Meatpacking District in New York“, das ähnlich wie in Berlin umgebaut wurde.
Die Infrastruktur kommt dem ehrgeizigen Ziel entgegen. Mehrere Straßenbahnlinien in Richtung Alexanderplatz und Hauptbahnhof, die S-Bahnhof Anbindung Landsberger Allee auf dem S-Bahnring, ein direkter Durchgang zur benachbarten Schwimmhalle und zum Velodrom befördern den Kiezgedanken des Projekts. In dieses sind auch Architekturstudenten der Beuth Hochschule für Technik integriert.
So waren zum Beispiel Nutzerszenarien für eine der historischen Fabrikhallen Abschlussthema von Bachelor-Arbeiten. 15 Teams aus je zwei Studierenden konnten dann vor einer Jury aus den Professoren der Beuth Hochschule für Technik, Andreas Roczek (HB Reavis Construction) und Georg Gewers (Gewers Pudewill Architekten) ihre Entwürfe präsentieren und begutachten lassen.
Wohlfühlkonzept für Zukünftige Nutzer
Mit HB Reavis drängt in Berlin ein weiteres Unternehmen auf den Büroimmobilienmarkt, dass vor allem auf Nutzerbedürfnisse setzt. Sein Konzept dafür heißt „Work.Eat.Meet“ und wird derzeit beim DSTRCT.BERLIN mit Smart Building-Technologien erfolgreich umgesetzt.
Momentan ist der Fokus vor allem auf den Neubau ausgerichtet. Ein riesiges Multifunktionsgebäude, das von künstlicher Intelligenz gesteuert wird und noch dazu gestalterisch attraktiv ist. Das Gebäude wird über eine eigens entwickelte Hi.DSTRCT-App per Zugangskarte oder Mobiltelefon gemanagt. Vom Eingang angefangen über Brandschutz bis hin zur Klimatisierung und Beleuchtung. Ein Highlight des Ganzen ist zweifelsohne die Fahrradgarage mit etwa 850 Stellplätzen und E-Bike Ladestaionen, was vor allem der zukünftigen jungen Pendler-Klientel anspricht und ins Klimakonzept der Hauptstadt passt. Hier kann das Rad über ein „Smart Dock“ angeschlossen und gesichert werden. Herkömmliche Schlösser erübrigen sich. Von dort geht es in den Umkleidebereich, der – mit Duschen und Umkleiden ausgestattet – eher einem Spa ähnelt. Das Öffnen und Schließen der Spinde funktioniert ebenfalls über die Smart Lösung. Auch die Lüftung und Trocknung der Kleidung darin. Frischluft wird einfach durch den jeweiligen Schrank geführt, bevor sie abgesaugt wird.
Vom „Speed Gate“ führt dann ein Fahrstuhl direkt zur jeweiligen Bürofläche. Auch hier kontrolliert die Hi.DSTRCT-App den Zutritt. Damit diese überall im Gebäude reibungslos funktioniert, herrscht im Untergeschoss WLAN- und Mobilfunkverstärkung. Oliver Fuchs: „Ein wichtigen Teil der Mietflächen nehmen Meeting- und Konferenzräume ein. Hier haben wir zusätzlich eine Ionisationsanlage geplant. Über CO2-Sensoren in der Gebäudeleittechnik regelt sich dann in allen Besprechungsräumen die Frischluftzufuhr je nach Messergebnis von selbst. Nicht zu vergessen die LED-Beleuchtung in der Decke, die sich automatisch dem jeweiligen Tageslicht anpasst.“
Ein Wohlfühlklima beim Arbeiten, so wissen die Entwickler, wird auch maßgeblich von der Raumtemperatur beeinflusst. Deckensegel fördern hier nicht nur die Raumakustik, sondern kühlen und heizen nach Bedarf.
Die etwa 2.000 Elemente der Glasfassade verfügen sowohl außen wie innen über eine automatisch gesteuerte Verschattung. Besonderes Augenmerk liegt auf dem Brandschutz im Gebäude. „Üblicherweise sieht die Bauordnung abgetrennte Einheiten von 400 Quadratmetern vor“, erklärt Fuchs. „Wir planten aber von Anfang an für die Mieter große zusammenhängende offene Arbeits- und Begegnungsflächen mit offenen Treppen zwischen zwei Bereichen, ohne dass ein- oder ausgecheckt werden muss.“ Deshalb wurde das Gebäude flächendeckend mit einer Sprinkleranlage versehen, in Brandabschnitten definiert und mit Brandschutztüren der Widerstandsklasse F90 versehen. Brandschutzvorhänge an den offenen Treppen, die sich im Brandfall lösen, verhindern den Überschlag von Feuer und Rauch ins andere Geschoss“.
Abgerundet wird das gesamte Wohlfühl-Konzept von drei begrünten Innenhöfen und einer Panorama Dachterrasse mit mehr als 1.200 Quadratmeter.
Smart-Office-Technologien für die Büroplanung
„Normalerweise planen wir unsere Projekte im Unternehmen mit BIM, da wir international aufgestellt sind, wo das zum Standard gehört. Zum Beispiel bauen wir in Warschau gerade das höchste Bürogebäude Europas, den Varso Tower. Da wir das Projekt DSTRCT.BERLIN Jahr 2018 von einem anderen Eigentümer übernommen haben, der die erste Planungsphase bereits erledigt hatte, war der Einsatz von BIM-Lösungen in der Gebäudeplanung nur bedingt möglich. Alle technischen Abläufe sowie die Tragwerksplanung wurden allerdings vorab am 3D-Modell simuliert bis hin zum Wärmeeintrag über die Fassade.“
Für den Projektleiter gehört zu einem Smart Building nicht nur eine intelligente Gebäudesteuerung, wie Fuchs weiter bekräftigt. HB Reavis geht noch einen Schritt weiter und berät zukünftige Mieter bei der Planung ihrer Büroräume. Dafür stellt es zum Beispiel moderne Smart-Office-Technologien wie die Sensorik-Lösung Symbiosy bereit. Damit lassen sich alle nötigen Daten erfassen, um Büroräume effizient zu planen, optimal zu vernetzen und Nutzerbedürfnissen anzupassen. HB Reavis hat mit Origameo genau dafür ein Team aus Experten zusammengestellt, die Mieter bei der Analyse solcher Daten helfen und bei der Erstellung des passenden Bürokonzepts beraten.
Mit dem DSTRCT.BERLIN ist es gelungen, neben EDGE und Cube in der Hauptstadt einen weiteren Smart-Bulding-Komplex zu errichten, der mit seinem Niveau für ein DGNB GOLD-Zertifikatvorgesehen ist, das WIRED Score-Zertifikat in Platin und das Vorzertifikat nach WELL Building Standard bereits erhalten hat.
Arbeitswelten in dieser neuen Qualität sind für junge Internet-Unternehmen wie Strato und Ionos lukrativ. Sie gehören zu den ersten Mietern.
Künstliche Intelligenz (KI)
Den Begriff prägte der amerikanische Informatiker John McCarthy bereits 1956 auf der Dartmouth Conference. Heute spricht man unter KI, wenn Maschinen, vor allem Computersysteme menschliche Intelligenz simulieren. Das bezieht sich auf das
1. Lernen (Erfassen von Informationen und Regeln),
2. auf Schlussfolgerungen (Regeln werden verwendet, um daraus Schlussfolgerungen abzuleiten) und 3. die Selbstkorrektur.
Künstliche Intelligenz spielt zunehmend eine größere Rolle, da heute Unternehmen mehr denn je auf die Effizienz ihrer Gebäude achten. So werden immer mehr Daten in hoher Geschwindigkeit gesammelt, in einer virtuellen Cloud abgespeichert und analysiert. Datengröße und Vielfalt entwickeln sich dabei gigantisch. KI erkennt zum Beispiel Muster in Daten effizienter als Menschen, so dass Unternehmen mehr Einblick in ihre Daten erhalten und reagieren können.