Die Klimaziele der Bundesregierung bis 2050 nehmen Immobilienverwalter und -besitzer streng in die Pflicht. Immerhin fallen auf den Gebäudesektor etwa 35 Prozent des gesamten deutschen Endenergieverbrauchs. 40 Prozent des weltweiten CO₂-Ausstoßes werden in diesem Bereich verursacht. Die Wohnungsgenossenschaft 1893 eG Eberswalde startete im April 2020 gemeinsam mit dem Land Brandenburg „BRAND.VIER“ – ein Sanierungskonzept, das den Wohnungsbestand im „Brandenburgischen Viertel“ intelligent modernisiert.
Bärbel Rechenbach
Grün, soweit das Auge reicht, großzügige Freiräume, Ruhe und eine intakte Infrastruktur. Die Lage des „Brandenburgischen Viertels“ am Rande Eberswaldes ist sehr attraktiv. Weniger allerdings die Plattenbauten aus DDR-Zeiten mit ihren insgesamt etwa 6 000 Wohnungen. 1 594 Einheiten davon gehören hier der Wohnungsgenossenschaft 1893 eG und sind ebenfalls in die Jahre gekommen. Der Fünfgeschosser in der Havellandstraße 24-26 jedoch hebt sich von der Umgebung gravierend ab. Etwa vier Millionen Euro nahm das Unternehmen in die Hand, um das Gebäude auf Vordermann zu bringen. Eigebettet ins Projekt "Brand.Vier“ und mit neugewonnenen Erkenntnissen sollen nach und nach insgesamt 27 genossenschaftseigene Plattenbauten im Land Brandenburg saniert werden. Das Land fördert die Aktion finanziell. Erste Erfolge sprechen für sich.
„Alle 43 Wohnungen im ersten Objekt waren über unserem digitalen Vermietungsservice sofort vom Markt“, erzählt André Drescher. Als Teamleiter Technik der Genossenschaft weiß er genau, warum. „Das Gebäude ist komfortabel, sicher und zukunftsfähig saniert. Dazu haben wir vorab genau überlegt, was energetisch möglich ist und was außerdem noch Sinn macht, damit sich die Mieter wohlfühlen und Mieten bezahlbar bleiben.“
Dafür holten sich die Wohnungswirtschafter erfahrene Planer wie die Senator Project Management Service GmbH Dresden, Berlin mit ins Boot.
Zunächst wurde das Gebäude gründlich entkernt und dann mit einer neuen Fassade versehen, bestehend aus einem mineralischen Wärmeverbundsystem (Steinwolle WLG 035, d=12cm). Ebenfalls neu sind die Balkonbrüstungen. Von den Monteuren der Fehrbelliner Fensterwerk GmbH wurden alte Fenster durch neue mit Sicherheitsisolierverglasung P2A vom Typ „Profine Anschlagdichtungssystem KBE 76“ ersetzt. Charakteristisch für diese sind optimale Dämmwerte, schmale Profilansichten sowie eine verbesserte Statik. Aufgrund einer niedrigeren Bautiefe von 76 Millimetern vergleichsweise zu anderen Produkten lässt sich das System im Neubau wie auch bei der Modernisierung sehr gut verwenden. Der Schalldämmwert beträgt 32 db.
Alle Wohnungen in der Havellandstraße 24-26 erhielten einbruchshemmende RC 2 Türen mit Obentürschließer und Dreipunktverriegelung und wurden von den Tischlern der Vario GmbH Britz eingebaut.
Neue Gehwege mit einer Rampe in den Eingangsbereichen sowie neue Fahrstühle schaffen Barrierefreiheit vor und im Gebäude. Zwei Hauseingänge wurde zusammengelegt. Dadurch entstand zusätzlicher Raum für Gemeinschaftsräume, die Nachbarschaften fördern sollen. Smarte LED-Beleuchtung im Flurbereich sorgt dafür, dass Licht nur bei Bedarf brennt. In den Wohnungen selbst wurden die bisherige Ein-Rohrheizung durch ein energetisch effizientes Zwei-Rohr-System ersetzt. Auf dem neuen Dach sind Solarmodule geplant. Die gesamten Maßnahmen schaffen nicht nur mehr Wohnqualität und Sicherheit, sondern mindern künftig Betriebskosten zugunsten der Genossenschaft und ihrer Mitglieder.
Highlight ist der automatische Zutritt
Die Eberswalder setzen bei der Sanierung nicht nur auf Systeme, die den Energieverbrauch optimieren. Sie suchen gleichzeitig nach Lösungen, die zwar keinen direkten Einfluss auf die Verbrauchswerte haben, dafür jedoch den CO2-Ausstoß rund um die Bewirtschaftung erheblich senken. Dazu gehört ganz sicher die installierte digitale Schließanlage. Die ermöglicht eine kurzfristige Zutrittsvergabe ohne kostenintensiven Mehraufwand. Bislang sind Hauseingangstüren und Gemeinschafsträume damit ausgestattet. Nach erfolgreicher Testphase sollen dann auch andere Türen im Haus folgen. Studien besagen, dass sich mittels digitaler Schließsysteme jährlich allein 70 Kilogramm CO2 in einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten einsparen lassen. Sie fördern Prozesse der Bewirtschaftung, lassen Störfälle sofort erkennen und Wartungen automatisch planen. Flächen und Räume werden optimal ausgenutzt. Die Bewirtschaftung wird einfacher und kostengünstiger.
André Drescher bestätigt das: „Nicht nur wir in der Genossenschaft sparen erheblich An- und Abfahrzeiten. Auch Dienstleister wie Entsorger, Reinigung oder Wartungsmonteure. Um zum Beispiel an die Heizungsanlage zu gelangen, sind wenigstens drei Schlüssel nötig, die der Monteur persönlich erhalten muss. Wir können jetzt Zutrittsrechte direkt von unseren Computern aus erteilen über das Smartphone der Fremdfirmen. Nach Ablauf der vorab eingestellten Zeitspanne bleiben die Türen verriegelt. Allein für die digitale Schlüsselverwaltung sparen wir im Projekt etwa 1 900 Euro ein.“
Zutritt per App und Key
Unter den vielen Technologienanbietern im Netz, entschieden sich die Genossenschafter für die Berliner Kiwi.Ki GmbH, weil deren Angebot von der Beratung über Online Schulung bis zur Betreuung hin am meisten überzeugte. Speziell zum Einsatz kommen zunächst Kiwi-Key, App und Klinke. Auf Vorschlag des Unternehmens wird das System derzeit im Objekt erstmal getestet. Den Zutritt erhält dabei nur, wer den programmierten Kiwi-Key oder die App besitzt. Die Berliner bringt dabei viele Erfahrungen mit ein, die sie aus über 600 Unternehmen der Wohnungswirtschaft sammeln konnte. Mittlerweile profitieren über 110 000 Wohneinheiten im Land von der Kiwi-Infrastruktur.
„Vom Erfolg der Testphase hängt ab,“ berichtet André Drescher weiter, „ob wir weiterhin auch Technikräume und Wohnungstüren digital damit ausstatten. Das will genau überlegt sein, denn so ein digitaler Türwechsel kostet uns etwa 2 000 Euro.“
Die Überlegung lohnt sich, zumal digitale Sicherungssystem als Modernisierungsmaßnahme von der KfW bezuschusst werden.
An das schlüssellose Zugangssystem fürs Haus müssen sich die Bewohner erst noch gewöhnen. Ein eigens dafür erstelltes Erklärvideo hilft ihnen dabei. Für die zentrale Zutrittsberechtigung online in Echtzeit wurde die Hausverwaltung von der Kiwi-Mitarbeitern geschult, die ihr auch jetzt in der Testphase zur Seite stehen. Perfekter Service, wie der Techniker versichert.
Was den sicheren Austausch der Daten angeht, nutzt die Genossenschaft die Public-Key-Infrastruktur (PKI). Damit lassen sich Zertifikate und Zugehörigkeit öffentlicher Schlüssel prüfen sowie eine Signatur von Daten im Internet ermöglichen. „Eine unserer wichtigen Erfahrungen bisher ist“, so André Drescher, „wenn sich das Gebäude den digitalen Bedürfnissen seiner Nutzer anpasst, wird es auch von den Mietern akzeptiert und genutzt. Gerade unter Coronabedingungen hat sich das gezeigt. Von Vorteil war und ist, dass jede Wohnung im Gebäude digital über einen schnellen Breitbandanschluss (Anbieter Pÿur Kabelfernseh-, Internet- und Telefon) vernetzt ist. Von jedem Zimmer aus kann digital über Medienverteiler gearbeitet werden. Unsere Mieter konnten problemlos im Home Office arbeiten. Ein Trend, der sich sicher in Zukunft noch verstärken wird. Vorrichtungen für künftige Glasfaserkabel sind bereits integriert, um schnell wechseln zu können. Um unseren Service noch weiter verbessen zu können, haben wir eine TKI Studie zu Internetnutzung in Auftrag gegeben.“
Die Wohnungsgenossenschaft 1893 eG hat sich auf die Anforderungen der Zeit eingestellt und geht mutig in die Offensive. Nach dem Projekt Havellandstraße wird das in der nahegelegenen Cottbusser Straße folgen. Nicht nur hier. Gelingt der Neustart, wird das Konzept auf weitere Plattenbauten der Genossenschaft im gesamten Land Brandenburg ausgedehnt.
Begleitet wird das Ganze von der Marketingkampagne Boomtown Eberswalds, die kürzlich mit dem ersten Deutschen Immobilienpreis belohnt wurde.
Begriffsklärung: Was ist ein digitaler Hausmeister?
Die Digitalisierung aller Bereiche fordert und fördert den Kauf hochwertiger elektronischer Geräte und Anlagen sowie deren Vernetzung. Was bislang noch nebenbei passierte – das Sicherstellen und Pflegen der nötige IT-Infrastruktur - ist angesichts des digitalen Trends künftig kaum mehr möglich. In der Wirtschaft schon vielfach praktiziert, wird vor allem in verwalteten Gebäuden wie Schulen oder Wohngebäuden der Ruf nach einem „digitalen Hausmeister“ immer dringlicher. Ein „digitaler Hausmeister“ (intelligentes Managementsystem) kann im Hintergrund aus der Cloud heraus softwarebasiert agieren, administrieren und überwachen. Der größte Vorteil gegenüber herkömmlicher IT-Dienstleisterverträge: Ein zentrales Management ermöglicht unter anderem Tag und Nacht Monitoring, Diagnose und Fehlerbehebung (Troubleshooting) in Echtzeit. Erste Erfahrungen besagen, dass so ein cloudbasiertes Management etwa 80 Prozent der Wartungs- und Pflegekosten einspart. Im Internet findet sich mittlerweile ein großes Angebot von Softwareanbietern für die Einrichtung eines „digitalen Hausmeisters“.